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2010年03月02日 03:51  來源：新華報業網-揚子晚報

    溫州富商、山西煤老板……這一批批“炒房團”，被認為是中國房地產市場的一股重要力量，參與了高額利潤的分配。炒房團的力量到底有多大？他們是怎樣參與房地產市場的利益分配？《第一財經日報》特約請房地產行業知名律師張捷先生，闡述他理解的炒房團利益鏈條。

    鏈條一：炒房團墊資賺息差

    從銀行貸款再轉“貸”給開發商套利

    炒房團的資金來源主要分兩塊――初始資金和銀行信貸資金。實際上，炒房團更多的是私募帶資管理和操盤手團隊操作，而炒房團的成員只是被組織起來的“演員”。這些“演員”主要來自富裕農村，操作者和村委會聯合起來組織村民，把他們包裝成為有錢人，培訓他們的言行以應對銀行等部門的審查，套取銀行資金。這些人被包裝成為有錢人，穿上各種名牌，還要編好發家故事，市場上流傳的“浙江故事”、“山西故事”就來源于此。

    炒房團初始資金是用來提供貸款首付的過賬資金。對于炒房團而言，由于其獲得的實際價格只是開發商公開售價的五六成，因此在得到銀行按揭信貸之后，炒房團實際上連首付都不用以自有資金支付，而月供資金也可以從銀行套取。

    炒房利潤來自巨大利差

    幾乎所有人都認為炒房團的利潤來源于房價的上漲，但這一假設本身就直接低估了房地產開發商的智商――這意味著開發商的“賤賣”。炒房團真正的利益來源，是房地產開發商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各類手續費不超過10%，但民間信貸利率一般是月息2%~5%，還要以復利計算。綜合到年息，最高能超過100%。

    鏈條二：炒房團“吃”房再退房賺利差

    與開發商有協議，有樓盤退房率100%

    房產商不降價原因復雜

    辦理假按揭套取銀行貸款，這曾經是過去多年房地產開發商解決資金壓力的慣常做法，但風險極大，而且監管也越來越嚴。這就給炒房團留下了空間。實際上，炒房團也是在套取銀行資金，但開發商對此沒有任何法律責任，而且，炒房團也是每一個成員走正規渠道，沒有假按揭那樣的問題。開發商為什么不直接降價賣給公眾？這里有幾個復雜的原因。

    其一，部分房源的降價出售會令市場不容易接受后面的再漲價。

    其二，即便低價公開賣出（部分）房，開發商也不能迅速收到賣房所得資金。只要你的開盤價比較低，很多關系人就會“打招呼”找到開發商“留房”，但是他們不會立刻給開發商房款，而是要等到房價漲了很多后賣出，再支付房款。如果房價沒有漲或者跌了，他再說一聲“不要了”，風險就被轉嫁給了開發商。

    正因此，開發商更希望和炒房團合作――定一個較高的開盤價，但立即以很大的折扣賣給炒房團（有時甚至是五折、六折），如此直接結果是高開盤價、開盤高成交量，這會直接影響市場心態，給開發商和炒房團帶來更大利益。

    有樓盤退房率100%

    炒房行為最終成功的關鍵是房屋要能夠出手。從稅收政策來看，炒房行為的成本看似是很高的，尤其是不足兩年的房子。那么炒房團如何退出？這就要依靠開發商進行協助――退房。一般來講，炒房團都會和開發商簽有退房協議，他們隨時可以退房，開發商也可隨時將房屋再出售。由于是以開盤價的低折扣價格買入，退房意味著炒房團可以直接鎖定利潤。

    這樣的退房操作一般是在期房交房、開發商撤場之前。因此，實際上，炒房團持有房屋的時間一般也就這么長，往往不超過一年半，而收益一般是房價的30%。

    房屋真正的銷售都是通過開發商的銷售團隊或者專業的房屋銷售公司來解決。此時炒房團擁有的房子和開發商留有的房子就會一起賣。真正的買房人挑中一套炒房團的房子，炒房團就退這套，結果就是退房率超高，北京不少樓盤退房率居然為100%，也就是所有出售的房子被退過一遍，背后就是炒房團的功勞了。

    鏈條三：建筑安裝公司入伙幫助避稅

    每平米售價不足兩萬，精裝標準竟有8000

    開發商與炒房團的合作還有一個更高的等級，就是在建筑安裝（下稱“建安”）成本領域，幫助房地產開發商規避高額稅收。中國房地產行業的相關稅收是非常高的，要是走正規手續，怎么算稅收也在50%以上。避稅成了問題的關鍵。

    建筑公司的意義即在于此，因為在房屋開發過程中，只有建安成本可以在增值稅中扣除。另外，建安的營業稅也非常低，只有3%，加上附加費用也就是3.3%，比普通5.5%的營業稅比例要低不少。建筑承包最后的收益所得稅一般是核定的定稅，比例也很低。

    操作鏈條是這樣的。炒房團的操盤手會與開發商簽署一個工程承包合同，開發商以建安費用把墊付的首付收回來，在開發施工中轉包一手。精裝房更容易做高建安成本，筆者所知的有每平方米不足2萬元售價的房子，開發商的裝修標準做到了驚人的8000元。通過這樣的操作，開發商可以直接享受稅收上的好處，在建安成本大增以后，原來按照百分之五六十征稅的增值稅部分就變成按照百分之三四十進行征稅了。雖然建安公司也要有利益（其中包括1%~3%的承包管理費），但經這一騰挪，從建安公司得到的錢是把開發商的企業賬戶和支票按照承包費用的合法途徑變成了個人賬戶的現金。在中國，對于類似炒房這樣動輒超過百萬的現金流動，央行反洗錢部門也是篩查監管的，而經過上述操作，不但解決了這一問題，而且使得政府在各種統計之中看不到。

    小貼士

    炒房新模式：

    高利貸進去，“免費房”出來

    民間高利貸的參與是炒房團的新形式。向開發商放貸的高利貸者要求開發商以打折扣的房子還貸，炒房團則在開發商沒有正式銷售許可來套取銀行資金的時候為開發商提供資金，雙方的結合使得社會游資進入炒房領域。

    許多人知道，建筑公司給開發商墊資是一個潛規則，但一般理解的是“軟墊資”，而不是“硬墊資”。所謂軟墊資，是靠建筑公司拖欠民工工資和材料商貨款來實現，但這種軟墊資是很難跨年的，因為建筑公司要給民工和材料商結賬，而房地產樓盤的開發建設卻難以在一年內完成。這樣還是有資金缺口，就需要高利貸的介入了。高利貸介入就是實現這些資金真正的“硬墊資”，歸還高利貸則是以房子頂替工程款。

    一言以蔽之，這類新模式就是炒房團在前期參與房地產的開發，其提供的是相當于三四成房價的前期資金，得到的是一個重要的回報條件――在購房時不用付房款，余款等到房屋賣出之后再與開發商進行結算。因此，在政府限制二套房貸款、套取銀行資金的渠道受限以后，炒房團也可以新方式炒房了。

    炒房資金約有3000億

    筆者了解到，目前熱點地區50%以上樓盤都活躍著炒房團的身影，全國平均數字約為三分之一。炒房團參與樓盤一般是購買控制15%到30%的房子，保守估計炒房團在樓市中市場份額在5%-10%，市場上存在3000億元的炒樓操盤資金。