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2010年01月12日  來(lái)源：金融時(shí)報(bào)

    國(guó)十一條被業(yè)內(nèi)專家視為對(duì)前期密集出臺(tái)的房地產(chǎn)政策的歸納總結(jié)，也是對(duì)2010年一季度房地產(chǎn)行業(yè)的政策定調(diào)。“國(guó)十一條是對(duì)國(guó)四條的細(xì)化和擴(kuò)伸。”中金公司分析員白宏煒認(rèn)為，相對(duì)于此前的國(guó)四條，此次政策中的幾個(gè)新內(nèi)容，如防范“熱錢”、規(guī)范央企拿地、地方政府問(wèn)責(zé)制等方面，體現(xiàn)了政策的細(xì)化和針對(duì)性。

    在多項(xiàng)“新的內(nèi)容”中，關(guān)于防范“熱錢”的提出，受到不少市場(chǎng)人士關(guān)注。此次國(guó)十一條的第五條提出，有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)。

    在2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱的過(guò)程中，“熱錢”之說(shuō)已經(jīng)引起各方的關(guān)注。在此前不久的2010中國(guó)經(jīng)濟(jì)展望高峰論壇上，中國(guó)改革基金會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱即指出，由于發(fā)達(dá)國(guó)家形勢(shì)不明朗，國(guó)際上的游資將向新興市場(chǎng)流動(dòng)，最近中國(guó)內(nèi)地資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)在一定程度上反映了“熱錢”已涌入，現(xiàn)階段應(yīng)防止資產(chǎn)過(guò)熱和“熱錢”對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊。

    一組數(shù)據(jù)也被業(yè)界反復(fù)引用，以警惕其背后“熱錢”的因素。2009年9月末我國(guó)外匯儲(chǔ)備余額達(dá)到22726億美元，其中三季度大幅增加1410億美元，其中三季度貿(mào)易順差為393億美元，外商直接投資為208億美元，二者之和與三季度1410億美元的外匯儲(chǔ)備新增余額相差810億美元。基于此，有研究指出，如果剔除投資收益和匯兌損益，同時(shí)考慮對(duì)外投資引起的資金流出，三季度依然有超過(guò)500億美元資本流入不可被解釋。而另有分析進(jìn)一步稱，這500億美元大部分是“熱錢”，其涌入內(nèi)地的目標(biāo)很明確，即通過(guò)投資資產(chǎn)和股權(quán)獲益，而且多是短線操作，其中股市和樓市是“熱錢”涌入的主要領(lǐng)域。

    有專家表示，“熱錢”投資樓市不會(huì)走常規(guī)的基金途徑，而是變化成各種身份，與境內(nèi)公司合作，或貸款給企業(yè)，或直接收購(gòu)物業(yè)。這些“熱錢”進(jìn)來(lái)時(shí)可能以貿(mào)易公司或咨詢公司身份出現(xiàn)，通過(guò)制造一些假的服務(wù)合同來(lái)?yè)Q匯，換得的人民幣用于投資境內(nèi)樓市，收益則有可能通過(guò)地下錢莊匯出。這些做法因?yàn)槊撾x了境內(nèi)監(jiān)管部門的監(jiān)管而變得不可控，進(jìn)而威脅我國(guó)金融安全。

    1月10日，中國(guó)社科院國(guó)際金融研究中心發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，2010年上半年短期國(guó)際資本仍將持續(xù)流入中國(guó)。報(bào)告認(rèn)為，展望2010年，中國(guó)面臨的短期國(guó)際資本流動(dòng)形勢(shì)，必須建立在兩方面判斷的基礎(chǔ)上：一方面是短期國(guó)際資本在中國(guó)以及在其他國(guó)家的相對(duì)收益率；另一方面是美元套利交易的融資成本變動(dòng)。綜合來(lái)看，至少在2010年上半年，短期國(guó)際資本仍將持續(xù)流入中國(guó)。

    在“熱錢”涌入勢(shì)頭依然較強(qiáng)的預(yù)期下，防范風(fēng)險(xiǎn)與加強(qiáng)監(jiān)管則成為政策的指向所在。國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員區(qū)瑞明認(rèn)為，加強(qiáng)跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)，其核心思想是抑制“商品房過(guò)度消費(fèi)”，打擊投資和投機(jī)性需求。“為抑制境外投資性需求對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，我們認(rèn)為‘限外令’可能將被重申。”區(qū)瑞明分析。

    “限外令”指的是2006年7月，國(guó)家建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，“限外令”規(guī)定“在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住的商品房，不得購(gòu)買非自用、非自住商品房”、“在境內(nèi)沒(méi)有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)，不得購(gòu)買商品房”等限制境外個(gè)人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為。

    “但是從去年以來(lái)，各城市在‘限外’方面均有放松。以廣東省為例，2009年3月，廣東省率先取消了住宅‘限外令’，11月深圳取消了商業(yè)地產(chǎn)的‘限外令’。”區(qū)瑞明認(rèn)為，本次政策將使許多城市在2009年放寬的“限外令”重新被收緊。

    不管是防范“熱錢”的沖擊，還是“二套房貸首付不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”，甚至對(duì)未來(lái)“限外令”的預(yù)期等，其實(shí)都是從資金層面、需求層面加以監(jiān)督與嚴(yán)格控制。在此次國(guó)十一條中，除了前述所提“防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外‘熱錢’沖擊我國(guó)市場(chǎng)”，還提到“國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”。對(duì)此專家認(rèn)為，中央抑制過(guò)多資金流入商品房開發(fā)領(lǐng)域的意圖十分明顯。實(shí)際上，近期多項(xiàng)政策在抑制投資投機(jī)性需求的同時(shí)，確實(shí)也在逐漸收緊房地產(chǎn)商的“錢袋子”。如此前不久的國(guó)土資源部與證監(jiān)會(huì)配合核查再融資項(xiàng)目，信貸資金結(jié)構(gòu)性調(diào)整明顯，新增信貸主要用于在建、續(xù)建項(xiàng)目，嚴(yán)格控制新開工項(xiàng)目的貸款投放等。

    “隨著中央明確表態(tài)要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，行業(yè)政策面已從寬松轉(zhuǎn)向了中性，而且本次政策還提出要‘抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定’，我們預(yù)計(jì)，中央相關(guān)部委及地方政府隨后將響應(yīng)本次通知的要求，陸續(xù)出臺(tái)一系列配套細(xì)則，利空有接踵而至的可能。”區(qū)瑞明告訴本報(bào)記者。